買預售屋三大優勢
1.房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢，並不是指預售屋可以讓房屋總價降低，而是不像購買新成屋，在簽約後一至二個月內，就必須備妥全額的自付款。購買預售屋該付的自備款，可以在工程執行的1年至2年內，分階段給付，常見的狀況區分為：簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑，及交屋等幾個階段。也因為如此，買方在資金調度上，存在比較寬鬆的給付彈性。2.可以配合需求辦理「客變」
因為預售屋賣出時房子還沒蓋好，所以不影響整體結構及使用安全的部分（如房子的內部隔間、裝修材質等），建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更，這也就是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置，就可以依此需求，請建商配合調整隔間位置、裝修材質，甚至是插座、弱電配置位置等等。3.可以實際監督工程施作
預售屋是還沒興建完成的房屋，因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式，還可以直接拍這些施工中的查核動作，能幫助購屋者維護愛屋的品質，而也只有購買預售屋，才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。買預售屋有4張圖就算看不懂也一定要拿！
外觀透視圖
可以了解房子的長相，就是房子完工後的模樣全區配置圖
又稱之為公設樓層平面圖，除了可看出社區內公設項目、大小及分布的位置外，亦可見房屋座向，採光以及是否為邊間。其中最重要的是公設是否為合法使用空間，以免發生像日前有建案的社區中庭其實是開放空間，而非專屬於社區用戶使用的窘境。專家建議，該圖要和建築藍圖比對，因為藍圖上會顯示特定空間，如停車格、機房等位置。家具配置圖
家具配置圖是為呈現日後擺上家具後的空間大小，愈漂亮的地方，愈值得注意！而這張圖最好也要搭配建築藍圖看，並且注意比例問題，由於圖上並不會顯示正確的比例為何，為了讓空間看起來更大，會將1/60的傢具，畫在1/50的平面圖上，待房子蓋好後才發覺與想像截然不同，所以，最保險的方式還是搭配建築藍圖。建築藍圖
「職業騙話」代銷版 話術
- 廣告低價戶 - 廣告內說的最低總價樓層，到現場一定已賣出，代銷業者會說：「我介紹給你更好的樓層。」記得別看單一樓層，從高樓層談起。
- 這邊環境真的很好，離市區才十分鐘左右車程！捷運也快蓋好了 - 離市區十分鐘，可能是指半夜開車10分鐘，上班尖峰時段可能要花50分鐘；至於捷運，有的連路線根本都還沒畫好，不要說蓋了，可能連動工都遙遙無期。還是開車看看最實際。
- 我們賣得很好，只剩不到X間囉！ - 「只剩X間」可能是指「目前被授權可賣的戶數」，也有可能只是代銷唬人手法。有時看屋隔天，代銷打來說「有客人退戶」，還有現場廣播"恭喜某某某成交"，Sway提醒這也是業者營造熱賣的手法之一。
- 我們用的建材都是豪宅等級，總價高但是物超所值！ - 所謂的豪宅等級，鋼骨結構，制震系統，其實誰又能看得到弄得明白，建議還是聽聽就好。
- 已經賣出九成，下個月就要開工囉！ - 精華保留戶就是賣剩的，如果快開工還沒賣完，就繼續殺價吧！
- 市中心精華地段 - 接待中心在市中心，建案基地很可能在墓地旁。專家提醒，接待中心和建案基地有時並非同地點，有時因為建案位置偏僻，建商為了吸客，把接待中心設在交通較為便捷的地點。看屋時應問清建案基地實際位置，並到附近察看。
預售屋市場分析能力
1.建商信譽
每當景氣轉折的敏感時刻，買房除了注意建商的信用和財務狀況外，也要嚴格檢視建案規畫和施工品質，以確保建商順利完工交屋。2.超額供給
現階段除北市外，其他各地超額供給的情形越來越明顯，在此情況下，議價空間逐漸擴大和房價下修將在所難免。3.廣告術語
不少建案廣告以10分鐘就到達信義計畫區、影城即將進駐等促銷方式，民眾在購屋前，得要睜大眼睛仔細查證這些吸引人的廣告術語。4.貸款成數、利率
為了壓抑不斷高漲的房價，近來不少銀行刻意降低房貸比例，並提高利率，尤其以投資性需求的貸款限制最嚴格，購屋貸款前應先查明清楚。5.前後棟價差
建案強調的景觀價值，導致同一個建案中，有景觀優勢和沒景觀的前後棟價差就可能高達2～3成。日前房仲業者也統計，北市某景觀宅行情，面湖和背湖的每坪價差最高達20萬元。6.樓層高度與價差
近年購屋者越來越重視景觀視野，導致高、低樓層價差越來越大，尤其以超高建築最為明顯。7.公設比
通常公設項目越多的建案，公設比會越高，購屋除了解公設的實用性之外，更應特別注意室內實際的使用面積。8.大小坪數混雜
每當景氣逆轉導致建案滯銷時，常會因為建商的產品重新定位，造成同一件案內，大小坪數混雜其間的情形，除了會降低居住品質外，也會影響後續的脫手價格。9.2+1房、3+1房
在高房價地區內，建商常會以「多+1房」規劃來吸引自備款不足的購屋者，民眾購屋應注意其空間大小與實用性。10.工業住宅
通常工業住宅建案的所在位置不差，且較一般住宅還便宜，但是當景氣逆轉時，一般住宅與工業住宅的價差拉近時，工業住宅的競爭優勢自然消失，且後續脫手也相當不容易，購屋前應謹慎評量。5招教你分辨建商好壞
1.上網查建商不良紀錄
在網路發達的世代，消費者都應好善用公開網站來摸清「建商」的底細，建議可 以上「公平交易委員會」來瀏覽看看是否有建商廣告不實等，或是上「司法院─ 法學資料檢索系統」，搜出建商歷年來的訴訟案件，當然，越多糾紛的就越要小 心。公平交易委員會網站
2.盡量找3年磨一劍的建商，才能兼顧施工品質
如果可以，盡量不要找大量推案的建商，有些案量大的建商觸角不僅多，還可能 遍布北中南，為求每年進帳的業績，對於施工品質可能較顧不到，若找 3 年磨一 劍的建商，久久才推一案的，相較有保障，如力麒、元大、潤泰等用心設計的建 設公司，相對地房價也較有支撐性。3.找同區域可以不斷推案的建商
表示在該區受好評 如果能在同區域不斷推案的建商，表示在該區受好評才會一直推，好比有些區域 型的建商，雖然規模不比上市櫃建商，但是在該區的好口碑快速傳播，區域性知 名度反而不輸，「不然早跑了！」例如在台北市中山、大直買房會想到忠泰建設、 信義區會聯想國美建設是一樣的道理。4.找成立時間較久、守法的代銷
•在不景氣的時候，尤其是代銷，所受的考驗會比建商來的劇烈，因為代銷 如遇房市寒冬，砸下去的種種費用是收不回來的，但是建商至少還有土地、房子可以慢慢等寒冬過去。所以成立較久的代銷眼光相對精準，能將買房 投資風險降至最低，建議要優先選擇守法的代銷。舉例來說，守法代銷不會非法鼓勵紅單轉讓炒作，此舉對下一手購屋民眾 不公平，會完整、透明顯現購屋資訊的才是好代銷。對照 Yahoo 奇摩房地 產與海悅代銷共同調查的2015年《 Yahoo奇摩房地產─我想買個幸福宅》 問卷結果顯示，超過半數的購屋族將「提供資訊的完整透明度」列為選擇 代銷公司的優先條件。5.找可以售後服務，以及後續可與住戶互動的建商
找好建商買房至關重要，不僅有財力可以解決公設後續修繕問題，還能給錢給贊 助為社區營造加分，協助優良公寓大廈的得獎。 售後服務不只是看剛交屋的 1~2 年的服務，房子是要住一輩子的，通常一開始是 不會有太大問題。反而要看是否能提供長期售後服務的建商，如太子建設，在 921 地震後，免費為太子客戶做檢修，即是已經交屋 10~20 年後仍享服務。而比照該調查問卷，同樣有逾半數的購屋族，會以「建商的品牌口碑」做為購屋 條件。
並非所有人都能使用寬限期
投資客短線進出，當然要將房子持有年限的成本壓到最低越有利，儘管現在有奢侈稅管制，仍有投資客利用這段「綁約」期間使用寬限期，再把房子出租來養房貸，同時避開了奢侈稅也賺到了價差。自住客可延長還款期，但不要使用寬限期，除非是追求暴利的投資客。
2種方法讓你拉高貸款成數
不少銀行因為房貸緊縮，但其他業務相對放寬，靠著信貸、壽險綁房貸等產品，可以拉高自備款的數目。在辦房貸的時候同時綁信貸，銀行會有一套評估方式叫做「收支比」，藉以衡量同時支付房貸和信貸的能力。
信貸 - 500萬的房子，自備款兩成是100萬，如果全部借信貸的話，通常還款期限是七年，同時還得繳付房貸的本息，月支出相當驚人。
保險 - 以購買1500萬房子為例，貸1000萬的全額保險，保費高達67萬，如果是45歲以上男性，保費更是高達190萬元。
銀行並不能強制將房貸綁保險，今年也規定必須要有「分期繳納」的選擇。
挑貨重點整理
房價跌，進軍包租公
世界定律：利率越高，租金投報率越高。常見租屋類型：透天、店面、公寓、商辦、樓店、套房、雅房、日租、短租、酒店式寓所、民宿、土地、國有民用地、廠房、
低公設「分母障眼法」
- 無論建商給的數字是多少，都不要掉入數字的迷思當中。
- 內政部已有明文規定雨遮不得計價。
- 「二次施工」若經他人檢舉，會被即報即拆，消費者就必須再改回原來的樣子，而且要自己出錢，建商並不會買單。
- 一般常見挑高樓層很多是屬於工業宅 .工業宅相對一般住宅便宜，但背後必須承擔的風險很大。
物件評估重點
- 地區與環境：蛋黃、蛋白、蛋殼- 嫌惡設施與風水。
- 內規：科學園區、工業區、小套房豪宅、店面、國宅、整棟套房出租。
- 屋況：屋齡、裝潢、增建、結構
- 時間： 秋＞暑＞春＞冬
- 行情- 發展熱區、政策政令、市場風向
- 嫌惡設施：高壓電塔、變電所、機場航道、聲色場所、神壇寺廟、福地靈骨塔殯儀館、傳統市場、高架、橋鐵道或捷運軌道、加油站、瓦斯行、焚化爐、資源回收場、監獄、凶宅
- 其他扣分：有沒有爭議項目?空置跡象明顯、領勘人對借款人的了解不足、輻射屋、海砂屋、外觀龜裂或傾斜、室內裂縫及漏水、淹水之虞、風水瑕疵
風水
斡旋金不是反悔就能拿回，2種情況才可行！
- 平常買東西都會蒐集情報，貨比三家，更何況是動輒幾百、幾千萬的房子？不過，最近就有民眾已下了斡旋金，屋子也成交，之後又覺得自己買貴，要求退還斡旋金。但事實上，一旦簽約、付了斡旋金，買賣即屬成立，即便之後反悔，斡旋金也拿不回來，專家表示，唯有以下兩種狀況才有可能拿回斡旋金。
- 通常下了斡旋簽了約，儘管反悔，斡旋金也拿不回來，因此在簽約前一定要考慮清楚。
- 無論是簽「斡旋」或「要約」，都是簽下了買屋的契約，想毀約的話就得付出代價。邱愛莉解釋，斡旋及要約都是買方委託仲介針對某間房子向屋主議價的「委託書」，上面載明議價的日期及價格，差別在於：斡旋必須支付一筆「斡旋金」；要約則簽「要約書」，還沒有付錢。
- 假設買方已付斡旋金，屋主也同意要賣，之後買方卻反悔不買，斡旋金將全數沒收，作為違約的罰款；若當初簽的是「要約書」，儘管尚未支付任何費用，若反悔不買，屋主及仲介可向買家提告，要求買家履行契約義務，以「要約書」上的價格向屋主買。
超過委約期可拿回
一般來說，斡旋金是收不回的，但有兩種情形是例外。第一，無論是斡旋書或要約書，都會載明委託仲介與屋主議價的時間，若超過委託期，價格仍沒有跟屋主達成共識，就要馬上跟仲介約時間拿回斡旋金。邱愛莉建議，委託議價的時間最好是3到7天，不要超過一周。屋主尚未簽名
第二，只要在委託期間，屋主尚未簽名，臨時反悔不買，一定要在第一時間連絡房仲，除了有電話外，一定要還記得發簡訊，說不委託他議價了，留下記錄，並且拿回斡旋金。房客殺價心理學
第1、預繳租金，房東捧現金阿莎力降價
打算長租的民眾，若訂立的契約可能達2至3年以上，利用先預繳半年租金，讓房東沒有催收租金的疑慮，房東樂捧現金，如此租金還有殺價的機會。民眾若已經打算跟房東簽約，展現十足誠意，再與房東議價。第2 、少了傢俱，租金便宜好多
許多房東會利用漂亮裝潢、設備升級吸引房客目光，更是將租金上調的立基點，相反地，民眾若願意自備傢俱，尋找無傢俱的空間，往往租金開價就低於其他同屬性物件。同時，由於許多房東認為要幫房客進行傢俱添購、修繕很麻煩，「不需傢俱」也成了殺價方式。二手傢俱市集尋寶，對於喜歡簡樸空間的人，可利用自備傢俱壓縮支出的租金成本。
第3、合法、非房東，靠租賃所得稅強力殺價
國稅局針對有公證契約、扣繳憑單等進行租賃所得大查稅，為了逼房東「實質課稅」，國稅局已經不採用「房屋評定現值」而是以自行調查符合市場行情的「一般標準租金」為課徵租賃所得的租金基礎，換句話說，租賃所得稅大幅暴增。房客此時利用合法、非法房東之間租賃所得稅的價差進行議價。租客利用「房東你可少繳稅」此點第4、掌握租賃物件多區域，交叉看屋議價
現在市場租件多，加上民眾實質薪水停滯，房東不僅招租較過往困難，甚至在同屬性物件多的區域，也擔心空置期拉長，減少了收租效益。民眾應隨時掌握打算租屋區域的物件數量，多方進行看屋，當房東自知區域租件多，有出租壓力時，也會願意修正租金出租。Q&A
1. 仲介是敵是友?2. 找到屋主省下仲介費?有什麼風險?
3. 看屋實戰
- 裝潢格局規劃實戰演練
- 會後說明分析
4. 開發標的 - 個人獨資 - 合資團購 - 付斡旋 -談判議價
1. 千萬別碰的房子有哪些?
2. 你是投資客?置產客?還是自住客?
3. 頭期款要準備多少才夠?
4. 零元真的能買房嗎?
5. 人頭到底合不合法?
1. 繳息不繳本的寬限期真的能用一輩子嗎?
2. 利息、成數、年限、綁約的取捨
3. 房貸壽險保還是不保?
4. 隔套到底合不合法?
5. 違建是黃金還是腫瘤?
1. 房子要佈置就像女人要化妝是一樣的
2. 拍照的角度就像男人看女人的角度一樣
3. 廣告怎麼刊就跟怎麼把自己銷售給另一半一樣重要.
4. 招租也能和預售屋一樣預先招租
5. 複製量大 - 房地產證券化
1. 購屋要先學會和房仲聰明打交道
2. 買預售屋，有三大優勢
3. 履約保證，不怕建商收錢落跑
4. 買預售屋有4張圖就算看不懂也一定要拿
5. 要如何才能選到好建商
1. 美化帳戶評估表格
2. 秒精算個人信用可貸金額
3. 室內看屋9大重點室外看屋9大重點(捷運/生活機能/學區/面寬
4. (採光面/格局/滲漏水/廚房/浴廁/樑柱位置/陽台/車道車位/梯間)
5. /臨路大小/外牆新舊/管理與否/垃圾儲物/惡鄰居)
沒有留言:
張貼留言