危老重建整合大哉問？

Q依內政部營建署公布之統計數據，都市更新推動二十年來，截至今(二○一九)年十月三十一日，全國總計一七五一案，去年核定七十七案，今年也已核定七十六案，年底前將會持續增加。

另外，危老重建計畫自去年積極推動以來，受理與核定數量分別為四九三案、三五五案，因此，內政部樂觀預期全年申請量將會突破四百案，並且核准數量也可望突破三百案，這將是「危老條例」公布實施以來的新高紀錄。


由上述都市更新與危老重建之數據加以比較，現階段主管機關似乎都將重點朝危老重建推動，將來會不會本末倒置，反而危老重建凌駕都市更新？另外，中南部數量最為龐大的透天厝，究竟應該朝都市更新或危老重建推動？

A:十二月七日內政部次長出席「危老都更博覽會」致詞時表示，今年前十一月，都更案件已核定八十七案，較十月底多出十案；危老申請則有三五七案、核准二八三案(註：截至十一月三十日實際數量請參閱附表)，分別較十月增加四十二案及四十九案，因此，今年危老申請案預期會突破四百案。另外，截至十一月底，超過一百案的計有台北市、新北市及台中市，分別為一五四、一一八與一○四案，由此可見危老重建的確有逐漸增加趨勢。

其次，對於危老條例時程獎勵期限即將於明年五月九日屆滿，目前依內政部的規劃構想，期限屆滿時擬將原一○％的容積獎勵調降至五％，再逐年遞減一％，直到五年後歸零，不過這還需要立法院新會期審議通過才算定案，至於規模獎勵，將朝向開發規模面積大小評估再做定奪。

其實，這仍只是實施過程催促住戶儘快同意的小插曲，危老重建的重頭戲還在於「觀念溝通」與「整合溝通」這兩項。首先，在觀念溝通方面，包括參與意願、產權彙整、共同負擔比例、權益分配、合建與分屋、履約保證、信託與續建、房貸轉貸、服務費用等；至於整合溝通則包括居家拜訪、醫院探視、長照訪視、稅務諮詢、法律諮詢、贈與繼承、借貸債務等
。

危老重建戶數雖然較少，也不必經過冗長的審議流程，惟先決條件是一○○％同意，因此，一般常見的最難溝通之疑難雜症依舊層出不窮，尤其是分屋比例看法不一，即使多家比較還是相當分歧，其次，除對實施者不信任之外，總認為政府既沒公信力，卻又濫用公權力，近年文林苑、永春都更案抗爭事件層出不窮，更令住戶擔心搬得出去卻搬不回來而猶豫不決。

以下僅就常見之疑難雜症彙整二十大要點，以供參考：

1.人性弱點：總認為既然是自主更新，自己的錢自己賺，為何還要支付高達一二％的風險管理費？

2.三代同堂：希望更新後子女同住一社區，尤其長輩總希望能夠分回原面積與原位置，導致規劃設計與選配倍加困難。

3.一坪換幾坪：始終停留在一坪換一坪，不出錢，再加一個停車位的舊思維。

4.權狀坪換室內坪：總會以台北市政府的蘭州街斯文里整建住宅為例做比較，導致溝通時間拖延。

5.土地持分：從透天厝土地一○○％持有到重建後持分共有，有時很難就「以地易屋」的觀念加以說服。

6.公設比：原老舊透天或四、五樓公寓幾無公共設施，重建後公設比高達三○％，擔心重建後室內面積大幅縮水。

7.雨遮、屋簷：原購買時可登記也有計價，並且每戶雨遮、屋簷面積並不一致，重建後如何獲得補償？

8.房價與權值：對於「景氣-房價-權值」之相互關係無法判斷認定，總認為自己比較吃虧。

9.造價高低：營造廠商共同推薦，卻不知從何比價，也不知該如何選擇？此外，還擔憂出現政府統包工程品質欠佳問題。

10.共負比、分屋比：一方面希望大幅壓低造價，降低共同負擔比例，以提高分屋比例，卻未兼顧工程品質。

11.結構安全：對於兼顧營建成本與耐震結構所知有限。

12.建材設備：對於智慧建築、高級建材與無障礙空間所知有限。

13.保固期限：對於結構保固十五年，建材保固一年，希望愈長愈好。

14.售後服務：愈來愈重視品牌價值，卻又擔心信用良好的營建廠商造價太高而影響分屋比例。

15.合建、信託：依傳統合建慣例，建商必須支付保證金，自主更新既無保證金又要辦理信託，等同產權抵押而難以釋疑。

16.履約保證：辦理履約保證會提高共同負擔比例，這項費用最好由實施者負擔吸收。

17.完工保證：重點在於如期交屋，深恐工期延宕，年長者搬得出去卻搬不回來。

18.房產稅暴增：重建後稅賦暴增，擔憂負擔不起，尤其是台北市精華地段豪宅房屋稅每坪動輒高達五千至一萬元，常令屋主卻步。

19.管理費驟增：原老舊公寓幾乎都不必繳交管理費，重建後一般每坪都須負擔五十至一百元的管理費，此一問題常令省吃儉用的年長者難以接受。

20.負債疑慮：如何連結「以房養老＋以房養房」的概念，以財產增值化解因建築融資可能導致負債的疑慮。
莊孟翰│理財周刊1007期│2019-12-12