法拍攻略 - 投標入門

3-1.如何投標？
問：如何投標？
答：萬事俱備，就只欠這臨門一腳了，第一次投標時難免心裡緊張，但只要事前的準備工作都做好了，至於得標與否，有時還是得憑點運氣，所以不用抱太重的得失心。
投標流程：

1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。
2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。
3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。
4：停止投標→時間一到鈐響之後，就不能再投標。
3-2.如何填寫投標書？
問：如何填寫投標書？
答：投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。
投標書的內容：
1.案號→從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
2.投標人→投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
3.土地標示及願出價額→所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
4.建物標示及願出價額→標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
5.總價額→土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的 價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告 現值高，就不須繳納土地增值稅。
ㄛZ 桑：投標書上的投標價額最好等到投標前看投標的狀況再寫上去。
3-3.如何計算投資報酬率？
問：如何計算投資報酬率？
答：如果你買法拍屋是為了要投資，那麼就必須要計算出較精確投資報酬率。而在計算投資報酬率之前，你必須先估算購買法拍屋所需花的成本，以及投標後 再轉售時，你可能出售的價錢也就是市場的行情。舉例來說，假設小陳最後以820萬元得標，之後再以980萬元的價格賣出，那麼小陳購買這棟法拍屋的實際投 資報酬率為多少？
公式：投資報酬率＝稅前淨利／總成本　 稅前淨利＝售價－總成本。
計算投資報酬率：
1：計算成本費用－先把所有成本（包括投標價）加起來。小李的總成本為：投標價＋相關費用＝820萬＋2萬＋4萬＋20萬＋10萬＋2萬＝858萬（元）。
2：計算稅前淨利－將轉手賣出時的售價減去標購時所花的費用就是所到的淨利。稅前淨利＝售價－總成本＝980萬－858萬＝122萬（元）。
3：得出投資報酬率－投資報酬率＝稅前淨利／總成本＝122萬／858萬＝14.2%。所以小陳在這件法拍屋的投資中的報酬率為14.2%。
3-4.計算投標價？
問：如何計算投資報酬率？
答：既然可以用購入時的成本和賣出的售價算出獲得的報酬率，那麼反過來說，如果在投標前能估算出所需花費的成本（不包括投標價）以及出售時可能的價 錢，就可以憑自己所希望獲得的投資報酬率來推算出應該出的價錢。舉例來說，假設小陳要買法拍屋，看中一棟大樓，登記坪數３０坪，市價每坪約３５萬元，公告 的投標底價是８００萬元，小陳估計相關的費用有：利息費約２萬元、契稅約４萬元、土地增值稅約２０萬元、裝修費約１０萬元、代書費用約２萬元。那麼，他應 該以多少錢為投標價呢？
投標價＝(市價 * 100 - 成本費用 * (報酬率 * 100 + 100))／(報酬率 * 100 + 100 )
計算投標價：
解說 1：小陳估算出除了投標價以外所需花費的成本費用，以及按照市場行情出售時可能的價錢。金額分別是：市價＝每坪單價 * 坪數＝35萬元 * 30坪＝1050萬元。成本費用（不包括投標價）＝2萬元 + 4萬元 + 20萬元 + 10萬元 + 2萬元＝38萬元。
解說 2：估算自己想從中獲得的報酬率。可以先從法院公告的底價計算出最高的報酬率，以及投資可容忍的最低報酬率，通常抓在１０％，再從兩者之間選出自己覺得合理的報酬率。這時，小陳希望有１０％的投資報酬率。投資報酬率＝１０％
解說 3：將市價、成本、及投資報酬率的數值代入公式 ＝（1050＊100－38＊（10%＊100＋100））／（10%＊100＋100）＝ 916.5萬
3-5.投標前的準備工作？
問：投標前的準備工作？
答：投標過程可說是購買法拍屋的過程中非常重要的一環，整個過程依照前後順序，可分為兩部分：
(1)投標日之前；(2)投標日當天。而在投標日之前，如果能確實做好事前的準備工作，投標日當天才不會手忙腳亂，自亂陣腳。
投標準備工作：
1.確認投標日→法院公告上記載的投標日期，一定要詳實確認。一旦錯過投標日期，不僅白忙一場，而且屬意的法拍屋也可能從此與你無緣。
2.開立支票帳戶→通常保證金是用銀行支票來支付的，所以在投標前，你必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行畫線即期支票。假如你已經有支票帳戶，直接跳至３。
3.填寫投標書→現在大部分法院都採用保證金封存袋與投標書合一的做法，所以要將投標書及保證金封存袋上的資料填好。法院都備有投標書，你可以事先到法院去拿回來填寫。
4.繳納保證金→投標前，你必須先依照規定，開立支票（金額依公告規定），然後再將支票放進保證金封存袋中封好。
ㄛZ 桑：建議你在投標日之前，多到法院投標室走一趟，實地了解一下投標的程序。
3-6.開保證金支票時必須注意什麼？
問：開保證金支票時必須注意什麼？
答：在正式投標前，第一個重要的動作就是繳納保證金，繳納保證金的方式有３種：
(1)將保證金交給法院出納室，由出納室開立收據；(2)將保證金裝入保證金封存袋，連同投標書一併投入標櫃；(3)通訊繳納。
方式1：到法院出納室繳納保證金。
1.填寫繳納保證金申請書。
解說：保證金收據第３聯須妥善保存。等開標後，如果未得標，可憑收據領回保證金；如果得標，可換發正式收據。
2.保證金直接繳交法院銀行代收處→將填好的聲請書，連同現金或銀行即期本票或畫線支票，直接到法院銀行代收處繳交。
3.領取收據→領取出納室開立之「收受拍賣保證金臨時收據」，一式三聯；第１聯由法院出納室存查，第２聯由投標人黏貼於投標書後，投入標櫃，第３聯由投人收執。
方式2：保證金封存袋繳納。
1.參照公告上的內容，填妥案號及投標人姓名；如果有代理人則須填代理人及投標人姓名，並簽名蓋章。
2.將銀行即期本票或畫線支票裝入保證金封存袋內封貼，並在封貼口蓋章簽名，支票背面須簽名背書。
3.投入標櫃－開始投標時，連同填好的投標書投入標櫃。
方式3：通訊繳納。
將保證金支票，連同填妥的投標書妥為密封，以雙掛號信函於投標日前，寄達執行法院指定之郵政信箱即可。
3-7.繳納投標保證金？
問：開保證金支票時必須注意什麼？
答：當你開立保證金支票時，必須注意支票的開立方式和內容，否則開出不合乎法院所規定的條件，開出的支票有可能無效，或是得重新開立，徒增自己困擾。
開保證金支票的注意要點：
1.受款人：也就是支票上「憑票支付」的地方，最好寫你自己為受款人，而不是寫法院。
解說：支票上的受款人如果是執行法拍的法院時，在沒有得標的情況下，反而需要法院背書後，你才可以領回現金。
2.發票日期：支票兌現的時間，至少必須在投標日期之前。例如：法院公告中規定投標日為６月８日，則開立的保證金支票必須在６月７日以前能夠兌現。
3.畫線支票：支票左上角必須畫兩條平行線。
4.簽名蓋章：蓋章必須用你當初在銀行開戶留存的印鑑章。
解說：保證金票據必須以台灣銀行總行或法院所在地分行為付款人。
3-8.繳交保證金申請書的內容？
問：繳交保證金申請書的內容？
答：如果採取親自到法引繳交保證金的方式，首先你要填寫「繳納保證金申請書」，填寫的內容大致如下：
繳納保證金申請書的內容
1.受文者：執行拍賣的地方法院。
2.聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。
3.案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。
4..拍賣日期：照法拍公告上公布的日期填寫。
5.保證金額：以大寫國字填寫。
ㄛZ 桑：你可以事先到法院的服務台索取「繳納保證金申請書」，拿回家填寫。
3-9.如何申請保證金票據？
問：如何申請保證金票據？
答：除了直接到法院繳交現金之外，通常保證金是用銀行支票來支付的，假如你已經擁有支票帳戶，可以直接跳過，如果你沒有帳戶，就必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行即期本票或畫線支票。
開立支票存款帳戶
解說 1：帶本人的身分證及印鑑章，到銀行開支票帳戶。
解說 2：填寫「存戶建檔資料」、「支票存款往來申請書」、「印鑑卡」。
解說 3：開支票。要注意繳納保證金的支票必須是銀行即期本票或畫線支票，背面須簽名背書。
3-10.投標當天應注意什麼事項？
問：投標當天應注意什麼事項？
答：投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。
確認事項：
1.身分證和印章是否帶齊。
2.確認正確的開標時間。
3.觀察投標人數。
4.確認投標室外的公布欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。
解說 1：法院同時拍賣的案件通常不只一件，想知道其他人投的是不是你看中的標的，通常經驗老到的人都會在投標前到公布欄去核對投標書跟法院公告的內容，這時你只要看有多少人很仔細地在看你中意的標的公告，就大概知道投標的人數有多少。
解說 2：多少人投標關係到你的投標價高低。如果人很多，競爭激烈，你的價錢可能就要稍微提高一點；相反地，沒人麼人投，價錢就不用訂得太高，不過還是要以你判斷的價錢及自己的財力為準。
ㄛZ 桑：建議你在實際投標前，多去幾趟法院，實地了解投標時的情況。
3-11.如何開標？
問：如何開標？
答：投標時間到之後，法官就會開始執行開標，宣布得標的人，念到你的名字，恭喜你得標了。
得標實況：
1：打開標櫃→鈴聲響起表示投標時間已過，這時，法官與工作人員到場將標櫃中的投標書取出。
2：法官開示投標書並朗讀→當法官念到你的名字，表示你得標了，法官會宣讀你得標的價錢，同時將保證金封存袋當眾拆開展示。
3：核對身分證件→確定在場投標人沒有人的投標價高過你的金額之後，便宣布你得標，法官會叫你到前面來，核對你的身分證件。
4：保證金支票背書→法官會將保證金支票取出，讓你在支票背後簽名背書，表示將支票轉讓給法院。
5：辦理得標手續→由工作人員幫你辦理得標手續，將得標證明及繳款書交給你。
6：張貼投標書→法院將證明你得標的投標書貼出，以昭公信。
ㄛZ 桑：必要時，法院會將投標書及保證金支票當場影印，張貼在投標室。

解說：如果出現最高價出價相同的情形，有２種解決方式：一種是由現場願意增加金額最高者得標，另一種是如果沒有人願意增加金額則由法院以抽籤方式決定。