力麒都更惹爭議

力麒都更惹爭議1／都更合約藏陷阱　住了60年老宅產權變別人的。

文 吳苡辰

「力麒就是要把我們趕出去！」廖先生憤怒說，並沮喪地說「本來等都更，期待新房子，結果現在卻連房子都變成別人的了。」為何這群原本期待新屋的都更戶，會陷入房地遭轉賣的產權糾紛之中呢？關鍵在於當初他們都是以買賣附買回方式，把土地過戶到山岳公司名下。

本刊親自走訪都更戶，每位都說：「我們一開始就是談都更合建。」一位住戶C先生透露，當初山岳派來人說服住戶，「如果能讓『所有權人統一』，就能加快都更程序，同時要簽訂『買賣附買回合約』，把產權過戶到建商名下，山岳還承諾會『交由銀行信託，專款專用』，更拿出住戶能享有『新房優先選擇權』，引誘大家簽訂買賣附買回合約。」

山岳建設宣稱所有權人統一可加速都更進度，要住戶簽訂「買賣附買回合約」，將產權過戶至山岳建設名下。

據住戶們表示，當時山岳依合約支付2/3的房價或地價，剩下1/3則作為日後換新房的保證金，等到都更完成後，住戶返還領取的2/3價金，就可以分回新屋。「反正我們都會住回新的家，中間的過戶與金流都只是程序，所以不疑有他就簽了。」受害住戶搖著頭說。

當年該地區土地每坪行情約40萬元，山岳則以每坪45萬元，略高於市場行情向都更戶取得土地，台灣房屋汐止站前加盟店經理徐國裕表示。

但也有住戶用公告地價現值的2/3過戶給山岳。「講好是合建案，我認為蓋好就能繼續住，金額多寡不是重點，沒想到山岳竟騙人。」住戶C先生哀聲說。

今年3月17日力麒公告，以每坪約158萬元取得新北市汐止崇德段約1,566坪土地、道路用地與地上物，交易對象為自然人及山岳開發建設；不久力麒又發布終止土地合建分屋契約，「基於開發考量，與地主（指山岳）簽訂土地買賣契約，故終止合建分屋契約。」

從這兩筆重訊可明顯發現，力麒原與山岳合作，由山岳出地，力麒投入約18億元負責興建，興建完畢後各分一半，但力麒現已改為向山岳購地自行都更。

住戶無奈表示「山岳持有的土地來源，是住戶在『買賣附買回』條件下交出，力麒作為曾經的合建建商，是否應理解該土地背後的『現住戶權利』？又是否應在購地後妥善處理與住戶的關係？而不是避而不見，找不到人」

力麒都更惹爭議2／山岳建設跳票落跑雙北數百住戶哀號 都委會分析情勢對住戶不利

吳苡辰

2025年12月10日 週三 上午5:28

除了汐止兩起都更案爆糾紛外，山岳還在新北市中和區南勢角與台北市文山區木柵景美女中附近，至少有四處都更案、逾兩百戶出現爭議。都委會委員也提醒南勢角都更戶，因土地及建物產權已過戶給山岳且設定貸款，時間拖愈久，現住戶可取回的權益愈少，建議儘快組成自救會並委任律師，循司法途徑維護自身權益。

「山岳採用的手法相似，都打著都更合建口號，藉口所有權人統一可加速都更，並表示可提供保證金給住戶，取得住戶信任後，便以買賣附買回合約的模式，讓住戶把產權過戶到公司名下。」業內人士觀察。

像是爆發爭議的南勢角都更住戶L媽媽就對本刊說，五年前跟山岳說好一坪換一坪，當時二十六坪的房子，可賣一千三百萬元到一千五百萬元，但山岳只支付九百萬元的一半，另一半也沒拿到。「我還自己找代書處理流程，但沒想到還是被騙了，很後悔把房契交給山岳。」她哀怨地說。

其中，汐止兩案更分別轉賣給合建者美亞鋼鐵（簡稱：美亞）與力麒，南勢角與木柵案所有權人為山岳董事長楊澤世，前者信託給凱基銀行與京城建經，後者也信託給京城建經。

目前南勢角都更案實施者已交由美亞接手，但美亞於去年十二月審查會中才得知，山岳與現住戶簽署私契約（指買賣附買回合約），沒想到有那麼多爭議。當時都委會委員明確表示，該合建案件並無「代拆」機制，如美亞未能與現住戶協調完成，將面臨無法拆除地上物，須妥善研擬現住戶拆遷安置計畫。「代表美亞不與原住戶達成協議，都更案很難繼續推動下去。」業內人士分析。

這次爆發都更連環爆的山岳，董事長楊澤世對外宣稱「久居國外」。有關公司營運、公開場合多由總經理林晨對外出面處理，包含連公司與住戶簽署的買賣附買回合約，也由林晨代簽。一位山岳前員工則對本刊指稱，「公司今年開始發不出薪水，人員大量離職。」業內人士也多數表示，「沒聽過山岳這家公司。」

經本刊調查，楊澤世、山岳與關係戶的跳票張數與金額分別高達78張、4億7000多萬元；法院本票裁定也逾50筆，累計至少欠下逾10億元債務。

對於山岳在雙北頻爆都更糾紛，有數百住戶受害一事。台北市與新北市都市更新處都表示，原住戶與建設公司簽署契約為私權範疇，並非都市更新審議範圍。「對於已在審議的案子，都更處基於協助立場，會督促實施者（力麒）與住戶溝通協調，提出保障地主的方案進行討論，合理保障現住戶的權益。」新北市都更處官員說。

力麒都更惹爭議3／都更合建地雷多　律師提醒「三不一要」自保

文 吳苡辰

從山岳連環爆來觀察這幾起都更案陷阱，宏道法律事務所律師蔡志揚直言，都更合建通常都會以簽訂「合建契約」，並透過第三方信託的方式，來保障地主與建商雙方權益，山岳以簽訂『買賣附買回合約』的方式合建都更，對住戶極具風險。

「買賣附買回合約」則將合約分成兩部分，首先由甲方將資產賣給乙方，但雙方另約定，甲方在未來特定期間內，用約定價格把同一資產買回。簡單來講，即「保有東西賣出去，但在未來買回的權利」。

但因為「買賣附買回合約」的法律性質是「買賣」，若乙方無力執行或蓄意違約不執行「附買回合約」時，甲方的資產已移轉至乙方名下，便會導致失去資產所有權。

蔡志揚表示「山岳以簽訂『買賣附買回合約』的方式合建都更，即便建商未遇到資金周轉問題，也可能因為房價上漲，無良建商評估『違約金』低於『房價漲幅價差』，而選擇違約，都更戶不得不防。」他說。

究竟都更民眾該如何自保呢？蔡志揚建議：第一、不要簽訂買賣附買回契約，風險非常高；第二、若與建商合建，土地不要提供給建商設定抵押；第三、小心話術，不要因小失大；第四、簽訂契約前，一定要先諮詢專家或律師。

都更爭議連環爆，也讓人看到都更整合階段的資訊不透明與安全漏洞。建議有意參與民眾，事前可向各縣市都更處、都更中心等單位詢問，多方了解查證，勿輕信建商的一面說詞。