「依現況點交、不負瑕疵擔保」，是否就能免責？

中古屋買賣最怕遇到瑕疵糾紛，部分屋主會在契約註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」，有些甚至用相對低的房價吸引買氣，但專家指出，即便如此，屋主並非不必擔負瑕疵擔保責任，因為仍有認定上之爭議，建議買方不要為了撿便宜而以現況交屋，反而容易造成更多糾紛，並且應要求屋主在「屋況說明書」當中詳列屋況。

信義房屋文山建國店店長張智堯說明，房屋契約中若有「現況交屋」相關條款，屬於不專業的合約，且通常是需要大翻修的物件，有些屋主還會把價金折讓給買方修繕，因此房價相對便宜。


針對現況交屋的規定，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師指出，依據《民法》，售屋者必須負起瑕疵擔保責任，買方在交屋後5年內發現瑕疵應立即通知屋主，並在半年內向屋主請求屋主修繕或賠償，負擔瑕疵擔保責任。

屋主若契約尚註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」，是否就能免責？劉韋德表示，其實未必，因為依據法院實務見解，此加註條款的效力，僅限一般人可見可聞的瑕疵現況，所以如果是正常狀況下無法知悉的瑕疵，屋主依法仍需負瑕疵擔保責任，甚至過去還曾發生過，約定現況交屋，但事後發現有氯離子超標（海砂屋），遭法院判決解約的案例，此屋主就得返還價金，甚至須賠上訴訟費用。

劉韋德建議，買賣雙方應將所有瑕疵詳細註明在「屋況說明書」當中，並且拍照存證，避免未來糾紛發生，若在特殊狀況下屋主要真的完全免責的話，就必須在契約中載明免責範圍包含一切已知或未知之瑕疵，不過這樣載明的話，對買方權益影響很大，買方須審慎思考是否接受這樣的條文。

2019-08-09