租房遇到惡房東、出租房子遇到惡房客，往往最後法院見，但訴訟審理往往曠日廢時。法界人士認為「預防勝於治療」，建議雙方簽約時做足準備，可免去許多麻煩，萬不得已對簿公堂時，對自己的權益也比較有保障。
許多房東遇到霸租不肯搬的房客，第一步都是請警察幫忙，勸說無效就提告侵占或竊佔。但這種案件到了地檢署，往往是不起訴處分，還可能被對方指控誣告或妨害名譽，衍生更多官司。
律師黃祿芳解釋，法律上，只有行為人未經所有人同意、擅自占據他人不動產，才構成刑法的竊佔罪，但房客最初是經房東同意入住，與竊佔罪的構成要件不符，房東只能循民法提起遷讓房屋和給付租金的訴訟救濟。
律師建議，想租屋的民眾要慎選房東，房東要慎選房客，雙方最好都能謹慎簽約。雖然文具店都可買到制式租賃契約，不過，「內政部不動產資訊平台」網站上可供下載的「住宅租賃契約書範本」規定比較周詳，後面還附「租賃標的現況確認書」可以填寫，同時也可把出租前的屋況照片作為租約附件。當屋內結構或家具遭破壞，房客矢口否認是其所為、或明明租屋時已有問題，照片就是重要的比對證據。
此外，雙方簽約最好也請公證人公證，合約載明租期屆滿應受強制執行，如此一來，可以避免冗長訴訟，在租期屆滿後，如不想續租，直接持公證書聲請強制執行遷讓房屋及積欠的租金。
要注意的是，當租期屆滿，如果有意讓房客續租，建議要另訂定期租約，否則租約會被視為不定期租賃，原本公證的內容失效而無法強制執行。
2019-08-11
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