2021年上半年即將過去，雖然全球擁抱COVID疫後經濟復甦，但是各國政府、華爾街的投資界、以及經濟學家們卻「超前擔憂」，國際財經媒體的版面被通貨膨脹、利率上漲佔滿，同時更出現不少知名的投資大師、股市名嘴高喊「六月大崩盤」等末世預測，而科技股熄火，比特幣等數位貨幣、以及散戶股民蜂擁拉抬GameStop等迷因股小鬼亂竄的現象，使得今年上半年的經濟復甦沒有歡樂的氣氛，反而迎來更多的擔憂。
不過，充滿國際財經媒體的那些末世預言，股市名嘴的「超前擔憂」，如今看起來都預測失準，標普500指數到6月28日為止，與年初相較上漲14.23％，與去年此時相較大漲40.53％；NASDAQ指數也不斷創下歷史新高，本周一再度創下14505點的歷史新高，與年初相較上漲12.51％，與去年同時相比大漲46.85％。
過去兩個月成為媒體標題的大宗物資原物料價格大漲，如今看來也是只是短線炒作，除了原油價格因為經濟復甦的實質需求持續推高之外，大多數被鎖定狂炒的大宗物資價格，都在6月大幅回跌10～20％。我們以彭博大宗物資指數來觀察，指數從去年5月的低點129點一路上揚，6月上旬來到202.82的高點，一年上漲56％漲幅固然驚人，但是若與疫情爆發前長期在180點附近相較，整體大宗物資的漲幅也就是2018／19年的10％左右。
2021年最大的特徵，就是從金融資產價格的上漲，擴散到大宗物資、海運運價等實體領域。不過，通貨膨脹對實體經濟的威脅並不如想像中嚴重，聯準會仍然維持既定的貨幣操作，繼續推進每月1200億美元的購債規模，未來依舊是大水漫灌，流動性要到一年後才會見頂，美元利率回升則要再等兩年。至於通貨膨脹的威脅，美國財政部長葉倫上周在參議院作證時講得很清楚：「隨著供應鏈瓶頸逐漸解決，通膨將在年底前自目前的高水位回落至2％，目前幾乎沒有證據通膨預期會變得不穩定。」
其實，真正威脅實體經濟的隱憂，是在世界各國四處隱隱作響的房地產泡沫。2007年之前美國房地產泡沫化，最終引爆金融海嘯，製造了1933年以來最大的經濟衰退，而且連帶拖累歐洲、亞洲，至今仍然未能從金融海嘯的廢墟中恢復。
如今央行維持零利率，又拚命放水創造超額流動，過剩資金如果衝進房地產市場，吹出的泡沫可能較海嘯更為龐大。房產泡沫攸關銀行體系安全，更會拉大已經頂到極端的貧富差距，引爆社會動盪，因此，原本房價早已高漲破表的中國大陸、韓國與台灣經驗最豐富，政府與中央銀行從去年就頻出重手打壓房地產上漲預期，而反應較慢的歐美房地產市場今年也出現蠢蠢欲動的漲勢，首都房價屢創新高，土地標售市場火熱，新屋一推出立刻完銷，甚至不用現場看屋（中古屋）就出手用現金買房的搶購熱潮，從北歐的瑞典一直到南太平洋的紐西蘭，呈現一片火熱的景象。
美國聯邦房地產融資署（Federal Housing Finance Agency）所編製的全美房地產價格指數，從去年5月至今的「月增率」一直都在1％以上，是過去20年從未出現過的景象，即使是在海嘯前的那一波房地產狂熱期，這個指標的月增率也從未超過0.5％；另外，彭博資訊編制房地產泡沫指標，從紐西蘭、加拿大、瑞典、英國、丹麥、比利時、奧地利、法國、以及美國都在紅燈警示區內；連美國波士頓聯邦準備銀行總裁羅森格蘭（Eric Rosengren）都發出警告，提醒再次出現房地產市場榮枯周期，將對金融穩定造成無法控制的衝擊。
2007年美國房地產泡沫破滅的殷鑑不遠，各國政府以及商業銀行對於房地產價格波動的警戒心極強，美國房市雖然有羅森格蘭所警告的搶買現象，但是相較於2007年之前，銀行謹守房地產放款門檻，美國房貸銀行協會編制的「房貸信用指數」（Mortgage Credit Availability Index），在2006年房價高峰時一度達到870點，而目前則僅有125點，同時，整體金融機構房貸餘額相較於資產總值，也遠低於海嘯時期。
如同台灣金融主管機關不斷限縮銀行貸放成數，全球各國政府也正在緊盯蠢蠢欲動的房地產漲勢，房地產不只是家戶資產負債表上比重最高的資產，過度的貸放更是金融體系崩潰、社會動盪的最大威脅。相較於一年之後才會見頂的量化寬鬆操作，或直接衝擊限於廠商的大宗物資價格，房地產泡沫的威脅更立即、衝擊更全面。
展望下半年，美國的物價指數漲幅將會逐漸朝2％下降，拜登的基礎建設計畫不論金額大小，也將獲得國會通過，聯準會資金寬鬆的幅度不會有所改變，最值得關注的變數，就是房地產市場上漲的力量，與政府政策調控壓制房價的角力，畢竟，房產泡沫才是經濟穩定與政權安危的真正威脅。
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