文／胡偉良
4，房地產的成本結構
營造成本上漲之勢目前看來很難改善，營建材料中的主要原物料，水泥、砂石在政府強制要求河川砂石減量採收，及大陸砂石禁運下已經造成混凝土價格的暴漲，近期國際木材價格也飆漲，鋼鐵在碳中和趨勢下，已成稀缺原物料，高鋼價已是長期趨勢。另一方面，營造業在政府保障本地勞工的大旗下，缺工現象也很難改善，這些都造成營造成本的大幅調升；加上都會區土地的稀缺性，地價只漲不跌。
在營造成本及地價持續雙漲的情況下，新房房價將很難下跌。根據筆者自家公司的營造成本估算，成本上漲已逾2成以上，疫情下，影響甚至還會加劇，在當前建設業利潤日趨微薄（與往常相比，利潤已經砍半），在新房房價難以下修的效應下，要期待日後房價普遍下跌將會是遙不可及，倒是，日後房地產業者的生存將愈來愈不容易，逾半的業者將倒閉或退出市場。
疫情下的房市大變局 近期房價會這樣走（3）示意圖／好房網News記者呂詠柔攝影
5，通貨膨脹和低利環境
在現有的貨幣體系下，美國充當了全世界的中央銀行，向全球徵收著鑄幣稅，通過美元霸權引導其他國家資產價格起落。由於美元超發的結果當然導致美元貶值，當美元走弱時，以美元計價的商品就容易上漲，因為你必須用更多的美元才能買到相同的商品，在美元交易占全球貿易總量60％以上的情況下，原物料漲價就不難理解。另一方面，疫苗的出現加上各國政府的強力拉抬經濟，需求的復甦速度加快，但生產活動卻無法跟上需求的腳步，也造成了物價的上漲
4月美國消費者物價指數（CPI）較去年同期增長4.2%，是2008年經濟危機以來最大的增長；4月生產者物價指數（PPI）與去年同期相比增加 了6.2%，更創下2010年以來歷史新高。到5月通膨的情況甚至更加嚴苛，知名經濟學教授西格爾即表示，美國的通貨膨脹率將在未來兩三年之內突破20%，相當於上世紀70年代美國惡性通脹的情景。
台灣做為一個資源貧瘠的島國，先將因進口原物料上漲，而面臨輸入性的通貨膨脹，之後，伴隨疫後消費需求的增加，會再加劇通貨膨脹的可能。不久前，主計總處公布今年5月消費者物價指數（CPI）為2.48%，是繼上月2.10%之後，連續第2個月超過2%，而上一次連續兩個月超過2%已經是10年多前的事了。
其實不只是CPI，代表批發價格的躉售物價指數（WPI）漲得更凶，4、5月這2個月的上漲幅度分別為10.29%和11.33%！
這一波的通膨不是只在台灣發生，其實全世界都出現通膨的現象，而且CPI與WPI同時出現，這是比較少見的情況，可以肯定的說，這次的通貨膨脹是躲不過了。
低利環境一向是購房的最大推動力量，只要利息負擔小於租金支出，民眾購房的熱情就不會被澆熄。做為全球利率領頭羊的美國美聯儲已一再堅定的表示2023年以前，美國不會調升利率。
為了減少通貨膨脹對一般民眾的生活衝擊，我國央行近期雖有可能調高利率，不過幅度應該很小，對房貸負擔的影響微乎其微。
另一方面來看，房地產也正是吸納資金的最大的蓄水池，在資金漫溢，國內經濟極待重整的當下，房地產會是一個好的出路，也是削減通貨膨脹的有效工具。在缺工、短期交易停滯、房地合一2.0實價登錄2.0齊發、中小型業者退出市場的影響下，房市的供應量短期內會大幅減少，除了一些業者及房產所有權人為了生存及救急，可能會進行減價、讓價外，大部分房價仍將維持堅挺。
短期：交易停滯，房價有短暫下跌的可能
就像去年年初的疫情初期，房市一片悽風苦雨，大家都不敢進場，當時筆者就鼓吹是進場的好時機，下半年起房市果然開始大漲，這不是筆者會預卜先知，而是勢之必然。
「如果你是剛需，有買房、換房的需求，而且也買得起，現在會是進場的好時機，可以享受到當前的政策利多和此時市場充沛的不同房源。做為房地產的「全線」參與者，我看到這個產業正面臨原物料、人工短缺的困難，營造成本正在上升中，所以不要期望房價會大跌。」（這是去年5月我在本專欄「2020 的寒冬疫情 你該如何守護你的房地產？」的一段話，去年6月起台灣的房市開始大漲，像去年這樣的情形同樣的可能發生在今年的當下。
台灣的三級警戒措施已經確定延長，再加上第三季原本就是台灣房地產的銷售淡季，因此，台灣第三季的房地產將會是交易停滯的一季，一些因疫情失業的、經營小商店的老闆、小型建商，都可能因資金的壓力被迫拋售房產，這也會是剛需族乘機進場抄底的好時機。但此時，買方更要特別注意這幾年「因為營造成本上漲可能衍生的工程品質瑕疵」。
中長期：報復性反彈
後續內容請閱讀本標題之續篇。
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