近來新冠疫情有降溫趨勢，且疫苗陸續供應，預期疫情將獲控制。惟新冠病毒的變種與擴散，依然會產生嚴重威脅，後疫情時代對人民生活與社會經濟的影響不容忽視！
雖然最近疫情明顯衝擊房市，交易量急縮，尤其七月開始實價登錄與房地合一稅2.0實施，預售屋紅單炒作將受控制，交易價格也將隨疫情與政策影響漸趨平緩。然而在租屋市場上，租金指數卻連續一二二個月上漲，在疫情衝擊下，弱勢族群不但工作收入銳減，居住支出又增，生活越困頓。政府面對後疫情房市政策，應有進一步的檢討與改進。
以目前住宅補貼、包租代管及社宅興建量，相對弱勢族群的住宅需求明顯不足，尤其在有限社宅數量下，還僅提供少數社宅給弱勢族群；另外，過度強調社宅高標準品質（如智慧宅、綠建築）作為示範，不但提高社宅成本，也增加未來弱勢族群居住維護成本。如此社宅政策，並未達成原本應保障改善弱勢族群居住權益的目標。
建議重新檢討社宅的政策目標，應該不再是「興建多少社宅戶數」，而是以「改善多少弱勢家戶居住環境」才是政策根本目標。
由於弱勢家戶多居住在民間租賃市場，然台灣出租市場多為「租屋黒市」。不但居住品質惡劣、不安全，而且租金資訊不透明，租約沒保障，更嚴重的是明顯逃漏稅，以及弱勢家戶因此無法申請租金補貼，同時包租代管政策的房東也缺乏意願參與，造成社宅政策無法落實。
因此建議社宅政策執行方向，應將「租屋黑市」改善列為第一優先任務，才能改善更多弱勢家戶的居住環境。
我和江穎慧教授及吳彥葶最近將發表《租屋市場之租金與住宅品質知多少？》，利用台北市二○一三至一六年四萬多筆租金成交資料，以空間經濟計量模型，分析雅房、分租套房、獨立套房及整層住家每坪租金單價差異。研究顯示，分割房間及獨立套房每坪租金分別高於整層住家六點五％及二點四％，呈現住宅品質較差但租金單價卻較高的現象。再者，分割程度不同造成住宅品質程度差異，雅房和分租套房、分租和獨立套房月租金分別相差廿五點九％及十一％。
研究結果說明台灣租屋市場存在住宅品質與租金不對稱的問題。同時也說明為何許多職業房東為增加租金收益，常將整層住家違規分割多間雅房或套房，甚至頂樓加蓋，造成居住不安全。政府應嚴格制定出租房間分割標準並加強稽查違規使用。
根本解決「租屋黑市」問題，應修訂《租賃住宅市場發展條例》：一、房東及房客必須訂立房屋租賃租約，政府並提供定型化契約供雙方使用，規定契約中應記載及不得記載事項；二、租賃雙方必須將房屋租賃契約在政府「實價登錄網站」上登載；三、若違反上述規定，明訂適當罰則；四、訂定「吹哨人」條款，提供適當檢舉獎金；五、訂定日出（或大赦）條款，明訂施行日期，讓租賃雙方在一定期限內必須完成租賃契約及實價登錄事宜。
期待《租賃條例》積極修法，能夠杜絕「租屋黑市」，讓弱勢家戶及年輕人的租屋族群受到合理保障與協助。面對後疫情房市，政府應全面檢討房市政策，將杜絕租屋黑市、健全租屋市場列為優先目標。
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