高雄建商逼買透天車位 多年後發現竟「以市價10倍買道路用地」

Yahoo奇摩房地產編輯部

2023年3月29日 週三 上午9:37

【文／連珠君】買房很多人在意機能、地段、房屋格局、採光，甚至是建商附贈的建材等級，卻很少人會留意土地屬於何種使用分區。有民眾在高雄岡山買透天厝，居住多年以後才偶然知道，原來車位的土地用途並非一般住宅用地，而是道路用地，他用約10倍的市價購買，當了冤大頭。

停車位竟是道路用地

法拍小哥陳俊廷表示，朋友購買的透天厝是該案最後一棟，建商要求該棟透天厝要連同旁邊平面車位一起買，朋友雖然覺得路邊不難停車，但想到回家後不用找車位也比較方便，最後以總價約1500萬元成交，也順利入住。

沒料到該停車位的土地使用分區是道路用地，而非一般住宅用地，建商把它當作車位來賣，也未告知土地使用分區，當地平面車位行情落在150~200萬元間，而高雄道路用地市價行情則大致是公告地價的20%左右，以該平面車位面積來看，約是10~20萬元，價格整整貴了10倍左右。

因土地權狀上並不會標示使用分區，朋友也沒有特別查詢，所以一直不知道，原本在貸款時有機會發現，因為道路用地絕大多數銀行不給予貸款，即使銀行願意貸款，也需要高達6%左右的利率，等同於信貸利率，巧合的是朋友是工程師，收入不錯，也不想背負太多房貸，主動跟銀行說，不想貸款太多，只貸款5成，因此沒察覺到任何異常。

▲想知道土地的使用分區為何，可以直接到內政部不動產資訊平台上查詢。

道路用地徵收機會低

法拍小哥陳俊廷表示，如果單純以使用層面來看，只是當停車位來用，沒有任何差異，但以價格來說，朋友比較周圍透天厝加1個平面車位行情，確實在1500萬元左右，看似以行情價購屋，但實際上，車位土地非一般住宅用地，等於以非常高的價格買了道路用地，朋友因不懂其中差異，就吃了悶虧。

那後續會不會有後遺症？的確道路用地若政府要徵收，是不能拒絕的，政府會撥出一筆款項，以公告現值來收購，但地方政府沒有錢，徵收機率低，除非是重大建設，例如要興建捷運、高速公路，才會由行政院撥款徵收，但機率相當低。

陳俊廷表示，房地產要注意的眉角眾多，其實可以利用房貸幫你把關，例如在合約上加註「貸款金額需達總價8成，否則解約」的條件，就會發現該棟透天厝無法貸到這麼高的成數，原因在於車位的使用分區是道路用地，或是購買價格過高，銀行估價達不到，推測這間透天厝為何會遲遲無法售出，可能就是房貸成數受限的原因。

那要如何解套呢？除非下一手找到現金客接手，貸款成數不用太高，又或是整體區域行情上漲，就能以平盤售出。